Z cen hypoték se stává zásadní politické téma. Premiér Andrej Babiš viní Českou národní banku z jejich zdražování. K němu by podle něj mělo dojít v důsledku navýšení základních úrokových sazeb centrální banky ze sklonku minulého týdne, které je první po takřka čtyřech letech.
Banky však ke zdražování hypoték nemají prakticky žádný důvod. Už totiž zdražily v uplynulých týdnech a měsících. ČNB vlastně svým zvýšením sazeb jejich zdražení spíše už jen pečetí a stvrzuje. Trh totiž v režimu vyšších úrokových sazeb – těch klíčových pro hypoteční sazby – „jede“ už delší čas, v podstatě od prvních dní války v Íránu na přelomu února a března. Lze tak říci, že zvýšení sazeb ČNB trh plně čekal a do svých – tržních – sazeb jej už plně zacenil předtím, než vlastní krok ČNB minulý týden nastal.
V médiích se přitom v těchto dnech objevují i takové analytické prognózy, že banky v reakci na zvýšení základní úrokové sazby ČNB zvýší sazby hypoték o další až 0,3 procentního bodu. To je ale právě krajně nepravděpodobné. Byť na těchto prognózách může Babiš stavět svoji kritiku centrální banky.
Banky ovšem v praxi stanovují sazby hypoték mnohem spíše než podle základní sazby ČNB dle sazeb swapů úrokových měr. A to maximálně se čtyřměsíčním zpožděním, jak plyne z loňské výzkumné zprávy ČNB (zde: https://www.cnb.cz/cs/o_cnb/cnblog/Transmise-do-sazeb-z-uveru-na-bydleni-probiha-standardne-klientske-sazby-odrazeji-pohyby-petiletych-urokovych-swapu/).
Korunové úrokové swapy (tříleté, pětileté,…) narostly před zhruba právě čtyřmi měsíci (viz graf Bloombergu, zachycující konkrétně pětiletý swap) v důsledku zejména zesílení inflačních očekávání kvůli uzavření Hormuzského průlivu. Od té doby swapy kolísají kolem navýšené úrovně, ale dále nerostou. Právě teď jsou na stejné úrovni jako začátkem března. Dokonce v červnu v porovnání s květnem dochází poprvé od začátku války k meziměsíčnímu poklesu průměrné měsíční pětileté swapové sazby (měsíční průměry zachycují přímky na grafu níže), o osm bazických bodů neboli 0,08 procentního bodu.
Bankám tak navzdory zvýšení sazeb ČNB jejich zdroje, jimiž hypotéky kryjí, mírně zlevňují. Alespoň tedy v červnu v porovnání s květnem. I z toho je zřejmé, proč je krajně nepravděpodobné, že hypotéky budou nyní zdražovat, navíc hned „až o 0,3 procentního bodu“, jak praví někteří analytici. Proč by měly zdražovat až o 30 bazických bodů, když jim zdroje o osm bazických bodů zlevňují? To by předpokládalo, že v Česku náhle přestal existovat jakýkoli konkurenční boj mez bankami.
Banky už tedy růst swapů plně do sazeb hypoték promítly, a přitom současně swapy dále nerostou, ba dokonce mírně klesají. Banky tudíž vskutku prakticky nemají žádný důvod nyní hypotéky dále zdražovat, a to ani v důsledku navýšení základní sazby ČNB.
Lukáš Kovanda, hlavní ekonom, Trinity Bank
